【观察】嫌弃“真石漆”配不上豪宅？业主集资修外墙做市值管理引争议

慧正资讯：在很多人心里，“真石漆”配不上豪宅，“真石漆”代表没有档次。近日，杭州在售新盘“河语光年”准业主关于自行集资更换小区外立面的行动，在网上引起了热议。

“河语光年”最后一期房源刚刚开始销售，前期摇中业主发起了一份将“真石漆升级成铝板”问卷。截至1月4日下午的投票结果，这份将问卷共收获了442张赞成票、2张反对票。

“河语光年”的做法引起了杭州众多新楼盘业主们的跟风。“九龙仓天珏”、市北区域的“滨江望涛月明”、“绿城潮听明月”等等纷纷参与。

一名楼盘的业主表示，真石漆升级成铝板，房子甚至小区的档次一下提高了，在市场上会更有竞争力。多花几万块钱，能给房子带来几十万的升值。“这个非常划算，估计大部分业主都会支持。”

真石漆换铝材

好看之余有什么？

按照杭州资深房产专业人士方张接的说法，外立面从真石漆到干挂铝板，每平方大概会多出四、五百块的建设成本。此外，更换铝板还将涉及业主意愿、开发商交涉、报批环节、交付工期等诸多问题。

花钱又费力，如此大动干戈，业主们图个啥？

好看，是最直观的因素。从涂料到真石漆到干挂石材再到铝板，对应着住宅建筑外立面的进化史。铝板的轻盈和现代感，也确实塑造了杭州不少“颜值担当”的楼盘。

如此，一条隐形的房价“鄙视链”便在外立面的“三六九等”中逐渐成型。“铝板房子”的二手房更卖得起价格，成了杭州业主间心照不宣的“潜规则”。

至少在上述行动起来的准业主们看来，这肯定是一次“每家每户出个几万元”，换“整套房子多值个百八十万”的划算买卖。“这两天，我们群里的准业主都在谈论这个事，多数人都表态愿意众筹这么做，铝板外立面的档次提升了，对房价的拉动是肯定的。”2021年上半年摇中杭州拱墅区一个新盘的王女士说，已有准业主准备牵头动议“颜值提升计划”。

表面修墙

实际上行的是市值管理

据资深房产专业人士表示，外立面从真石漆到干挂铝板，确实会比较好看，从涂料到真石漆到干挂石材再到铝板，对应着住宅建筑外立面的进化史。有一说一，石材的光泽度和质感比“真石漆”强太多了，成本当然也更贵。有些高低配的楼盘，为了区别高层和洋房的档次，高层用的是“真石漆”，洋房用的是“石材”，以示区别。而铝板的轻盈和现代感更加突出现代风格的独特美感，可以称得上是颜值担当了，此外，“铝板房子”的二手房卖得出好价格。在杭州楼市面临严厉调控，房价走下坡时候，业主们表面是在修墙，给楼房做美容，实际上行的是“市值管理”的办法，有点儿像上市公司想尽办法“粉饰业绩”。

该资深人士表示，颜值管理并不是一句空口号能够解决。每平方米大概会多出数百元的建设成本。更换铝板还将涉及业主意愿、开发商交涉、报批环节、交付工期等诸多问题。需要有专门的人来对接，涉及很多专业问题，估计最后能坚持下去的不多。

杭州这些楼盘的“颜值管理”带来了热议，不少市民对此表示反对。“真石漆升级成铝板”就能增值几十万元？对此，杭州市民钟先生表示怀疑，以前市场狂热的时候可能有这个效果，但现在市场处于下行周期，买家都是精挑细选，货比三家。肯定不会为这些花里胡哨的东西买单，房子还是要看自身的品质。

杭州的一位律师表示，这种要实现比较难，首先要经过开发商的同意，即使开发商同意并愿意配合，这外立面改造的牵涉到城市规划、建筑安全等方面的问题，需要到相关规划等部门进行重新备案和许可批准。总的来说，业主们也许想法很好，但实现起来有很大的难度。

去年以来，杭州楼市调控政策不断升级，“1·27新政”“3·3新政”和“8·5新政”相继出台，传递出了提高落户和社保门槛，精准打击投资、投机购房需求；持续参与杭州发展建设的人群，可以得到优待，共享城市红利；弄虚作假的购房者，将被严厉处罚等信号。每一次调控新政都是因应市场变化及时调整“拳法”，精准发力、稳扎稳打。

陶板改换真石漆

成都高庐紫云台申请外立面调整

中国城市飞速发展，城市中的建筑也随着城市发展有机的发展着。

近年来，城市建筑的改造不断兴起，也越来越受到大众的关注。许多建筑在立面、功能和形态上已经不能满足现代社会和人的审美要求，通过立面改造，建筑有了更时尚更光鲜的外观，人们对建筑有了新的认识，外立面的改造也开始倍受关注。

1月6日，成都市规划和自然资源局的一则调规公告显示，主城区一改善盘正在申请对其外立面用材进行调整。该公告将于2022年1月6日至1月15日期间公示。根据公告，该楼盘由四川城南高速公路有限责任公司开发，位于成华区成南高速成都管理处D区。经查询，正是2021年11月已经取证预售的高庐紫云台项目。

项目调规的主要内容为外立面材质改变，将“立面装饰线条、开窗形式调整；首层外立面材质中的陶板调整为石材，首层以上外立面材质中的陶板调整为真石漆”。调整完成后，项目的综合技术经济指标不变。

据了解，原方案为米白色陶板，调整后首层为石材，首层以上使用米白色真石漆。业内人士透露，两种陶板、石材及真石漆，三种外立面材质在使用效果和成本上有着明显的差异。

石材是当前高端项目外立面常用材质，几乎是成都不少儫宅盘的标配，成本颇高。根据CRIC整理数据，一般干挂石材综合单价约800-1200元/㎡，而真石漆单价100-150元/㎡。（数据仅供参考）

而陶板以天然陶土为主要原料，装饰效果好，保温、隔热、自洁、耐腐蚀。相比石材，陶板更有质感、更耐久、也更节能环保，陶板能够让立面和建筑同寿命，使建筑历久弥新。但陶板仿石材单价也颇高，约310元/㎡，加上整体构造成本大概在500~600/㎡（含龙骨，仅为参考）。

高端盘中用陶板作为外立面材质的，也不在少数。比如深圳豪宅龙华金茂府近7万平米立面全部使用干挂陶板，共计约15万件陶板立面。

而项目从产品面积段来看，项目总占地约64亩，仅6栋楼，主力都是建面约206-280㎡的大户型房源，改善型定位基本坐实。项目在前期的宣传口径上，也是主打“儫宅”大平层。

不过市场反应相对平淡，2021年11月18日，高庐紫云台推出414套住宅，带装修均价约17009元/㎡起，当时有90人报名。透明房产网显示，目前该项目已经有四十余套房源在拟定合同中。

坚持房住不炒

杭州楼市面临下行压力

无论是将外立面改造升级成陶板，真石漆抑或是铝板，都逃不过楼市面临的下行压力。随着调控持续深入以及“房住不炒”理念成为社会广泛共识，炒房客也逐渐撤离杭州房地产市场。根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，10月杭州二手房价格环比下跌0.5%，同比上涨5.7%，这已是杭州二手房价连续2个月环比下跌。由于杭州在土地出让环节实施“限房价、限地价”政策，未来新房价格也将被控制在一个合理范围之内。在此背景下，杭州部分楼盘的价格持续下跌。

另外，杭州住保房管部门联合其他部门组织各房地产中介机构开展自查自纠，全面梳理机构及人员建立或参与的微博、微信公众号、微信朋友圈、抖音、论坛、购房网络群和网络平台等，从严查处中介机构及人员发布臆测房地产政策走向、炒作学区房、恶意哄抬房价等6类违规行为，有效刹住了二手房市场的“歪风”，有利于合理引导市场预期。

在此大背景下，杭州楼市的下行压力毋庸置疑。近期，热衷于炒房的“奥体房姐”栽了，杭州的二手房也开始下跌了。杭州业主们的“颜值管理”也好“市值管理”也好，都是这个特殊时期市场的产物。

关于“真石漆”

“真石漆”就是一种装饰效果酷似大理石、花岗岩的涂料。它和传统的涂料最大的区别在于，用天然彩砂进行调色，混有不同颜色的彩砂颗粒，因此又称液态石。

施工上，真石漆95%采用喷涂，特别是在曲面建筑物上装饰，生动逼真，有一种回归自然的效果。

真石漆的优点还是很多的：防火、防水、耐酸碱、耐污染、粘接力强、不褪色等特点。造价相对低功能又全，难怪开发商喜欢用。

也因为“真石漆”行业的恶性竞争，打价格战，不断压缩成本，导致市面上出现了劣质的“真石漆”。确实有些“真石漆”楼盘，看起来质感不太行。但不能因此否认，好的真石漆很优秀。外立面好不好看真的不是完全由“石材”决定的，还取决于线条设计、窗墙比、配色等等多方面。

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